La vente d’une maison sans déclaration d’achèvement est possible, mais pas sans difficulté.
La situation est la suivante : le vendeur de la maison a effectué, ou l’a fait réaliser, des travaux de construction, d’agrandissement, etc… Ces travaux ont été autorisés, par exemple par un permis de construire.
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À la fin des travaux, le propriétaire a dû transmettre à l’administration, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Il s’est toutefois dispensé de cette formalité. Et, au moment de la vente de la maison, le propriétaire et l’acheteur se retrouveront confrontés à la difficulté.
Quelles sont donc leurs options ?
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Renoncer à la vente de la maison faute de déclaration d’achèvement des travaux ? Renoncer à acheter ? Laisser la situation telle qu’elle est ? Régulariser a posteriori ? Avant ou après la vente ? Quels sont les risques si nous réglementons ? Quels sont les risques si nous ne régularisons pas ?
Toutes ces questions se posent lors de la vente d’un maison sans déclaration d’achèvement des travaux. Voici les réponses qu’un avocat expert en ventes immobilières peut apporter à ce sujet.
Plan de l'article
Déclaration d’achèvement des travaux et de vente d’une maison
Qu’est-ce que la déclaration d’achèvement des travaux ?
Pour réaliser certains travaux, construction, développement, agrandissement, etc., il est nécessaire de déposer une déclaration préalable, voire d’obtenir un permis de construire.
Lorsque les travaux mentionnés dans la déclaration de travaux ou le permis de construire sont terminés, le propriétaire dépose auprès de la mairie une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. Le propriétaire informe ainsi les services de planification de la fin des travaux et certifie leur conformité à la déclaration de travaux ou aux permis de construire.
À compter de la date de dépôt de ce certificat, la mairie dispose de 3 mois pour vérifier la conformité des travaux et, en cas de non-conformité des travaux, en informer le propriétaire. Cette période est de 5 ans. dans le secteur protégé ou lorsque le bâtiment est classé « monument historique ».
Après cette période, la conformité des travaux ne peut plus être remise en question par la mairie. Le propriétaire recevra le certificat de conformité.
Les risques liés à la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement
Lorsque les travaux qui allaient donner lieu à la déclaration d’achèvement datent de plus de 10 ans, on considère que la vente de la maison sans déclaration d’achèvement des travaux ne constitue plus un risque.
Mais il reste encore nécessaire de pouvoir prouver la date d’achèvement des travaux…
Si la vente de la maison sans déclaration d’achèvement des travaux intervient moins de 10 ans après l’achèvement des travaux, le risque va de l’amende à la peine de démolir les travaux. Faut-il donc se retirer de la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux ?
Retrait de la vente d’un maison sans déclaration d’achèvement des travaux
Avant la vente, le notaire demandera au vendeur d’une maison construite ou modifiée il y a moins de 10 ans, le certificat de conformité.
C’est à ce moment que l’acheteur sera informé de la difficulté. Cette information pourrait éventuellement l’amener à renoncer à l’acquisition prévue
Il faut cependant distinguer deux cas :
- La découverte de l’absence de déclaration d’achèvement intervient avant la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente unilatérale,
- cette découverte intervient après la signature du compromis.
Il est plus facile d’abandonner la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux avant la signature du contrat de vente, entre particuliers par exemple.
Après la signature du compromis, le retrait de l’acheteur ne peut avoir lieu que dans les conditions fixées par le compromis. Il est alors nécessaire de prendre une s’assurer que l’absence de certificat de conformité, résultant de l’absence de déclaration d’achèvement des travaux, permette à l’acheteur de renoncer à l’acquisition sans encourir de pénalités, notamment sans perdre l’indemnité en capital prévue par la promesse de vendre.
La vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux
Si, informé des risques, l’acheteur confirme son intention de signer la vente de la maison, entre particuliers, par exemple, il peut demander une indemnisation.
Dans un premier temps, l’acheteur pourra demander une réduction du prix pour « faire face » au risque financier lié à la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement des travaux.
L’acheteur peut également demander au vendeur de « garantir » les risques. Une clause particulière sera ensuite insérée dans l’acte de vente.
On peut aussi imaginer qu’une partie du prix de vente est « bloqué » chez le notaire à titre de garantie des risques, une somme qui sera versée au vendeur si, 10 ans après l’achèvement des travaux, l’acheteur n’a rencontré aucune difficulté.
