Comment est calculée la valeur locative pour la taxe d’habitation ?

La valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière d’un logement, résulte de l’application de neuf paramètres. Cinq d’entre eux sont parfaitement objectifs, car ils sont mesurables ; les quatre autres sont très subjectifs car ils sont le résultat d’une évaluation faite par l’administration. La « catégorie » de logement (la loi a prévu huit catégories) est la plus importante d’entre elles car elle détermine le taux par m2 propre à chaque commune. Les « règles d’évaluation de la valeur locative des biens imposables » sont énoncées à l’article 324 de l’annexe 3 du code général des impôts.

Dans l’ordre dans lequel la valeur locative est prise en compte dans la « feuille de calcul », les paramètres sont les suivants :

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1. la superficie totale des pièces et annexes affectées au logement,
2. la « catégorie » de logement,
3. l’importance du logement,
4. le surface des dépendances (garages, caves, hangars, etc.)
5. le degré de maintenance,
6. la situation générale (avantages et inconvénients du quartier, de la commune),
7. la situation particulière (vue, exposition, bruit, etc.)
8. qu’il y ait ou non un ascenseur,
9. équipement et confort (eau courante, gaz, électricité, WC, baignoires, douches, lavabos, égout, chauffage central). C’est-à-dire les « équivalences superficielles ».

Paramètres des objectifs #3. L’importance du logement est basée sur une échelle détaillée, dont le but est de « tenir compte du fait que la valeur locative des logements spacieux est proportionnellement inférieure à celle des logements de la même catégorie mais de moindre dimension ».

#9. Les équivalences superficielles visent à convertir chaque élément de votre confort (électricité, gaz, baignoires, lavabos et toilettes…) en m2 selon une échelle définie par la loi.

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Les paramètres objectifs #1, #4 et #8 ne nécessitent aucune explication.

Paramètres subjectifs #2. Catégorie de logement : La classification communale, qui s’applique à la fois aux maisons unifamiliales et aux appartements, comprend huit catégories allant de 1 (logements de luxe) à 8 (logements pauvres). Chaque catégorie est répertoriée par un ou plusieurs logements de référence choisis sur le territoire de la commune. Il existe parfois des catégories intermédiaires dont les taux peuvent varier de 20 % par rapport au nombre de base. Les catégories diffèrent les unes des autres (article 324H) selon quatre critères :

• le caractère architectural du bâtiment,
• la qualité de la construction,
• la distribution des locaux (conception générale),
• équipement.

On s’accordera sur le fait que les trois premiers critères, laissés à la discrétion de l’Administration, sont particulièrement subjectifs. Par contre, si le quatrième est objectif, il inclut les mêmes éléments que ceux pris en compte dans les équivalences superficielles (voir le paramètre n° 9 ci-dessus), ce qui est surprenant. On peut en effet demander au contribuable de payer deux fois pour une salle de bain, par exemple.

#5. Degré de maintenance : il est évalué par un coefficient représentant un « état de maintenance » qui va de « bon » (1,20) à « mauvais » (0,80), en passant par « assez bon » (1,10), « passable » (1,00) et « mauvais » (0,90). Cet « état de maintenance » est censé représenter le besoin de réparation. Il est clair qu’il s’agit d’une question d’appréciation et que l’ampleur du coefficient peut faire varier la taxe de 40 %. Ce coefficient n’est pratiquement jamais mis à jour à l’initiative de l’Administration.

#6. Situation générale : elle est évaluée par un coefficient représentant une « évaluation de la situation » en fonction des étapes et des inconvénients du district ou de la municipalité. Il va de « excellent » à « mauvais », en passant par « bon », « ordinaire » et « médiocre ». Ces avantages et inconvénients sont soit « notoires », soit « significatifs », soit sans qualificatif. Il est donc évident que ces évaluations, dont l’amplitude peut varier de 20 %, sont très discutables.

#7. Situation particulière : elle est également évaluée par un coefficient représentant « une appréciation de la situation », son amplitude peut également varier de 20%. Dans ce cas, ce sont les avantages et les inconvénients du bâtiment en termes de vue, d’exposition, de bruit et de présence. aires de stationnement. Les diplômes sont les mêmes que pour la situation générale. Ce paramètre est donc tout aussi discutable. De plus, il devrait en principe évoluer au fil du temps, mais on n’y touche jamais.

La surface pondérée totale :

C’est le résultat obtenu lorsque nous avons appliqué ces différents paramètres :

— surface initiale

— équivalences superficielles (éléments de confort tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le nombre de lavabos, baignoires, toilettes, garages, caves, ascenseur,…)

— pondération résultant de l’application des différents coefficients décrits ci-dessus (catégorie de logement à part.

À la superficie pondérée totale, un taux est appliqué, déterminé en 1970 par chaque municipalité pour chaque catégorie (et même sous-catégorie) de logements présente dans la commune. Ces taux par sous-catégorie, établis en francs, sont réévalués uniformément chaque année sur la base d’une décision du ministère des Finances.

Comme nous l’avons vu précédemment, la répartition très subjective de votre logement dans une sous-catégorie a une grande influence sur votre valeur locative, donc sur vos taxes locales, puisqu’un changement de sous-catégorie peut faire varier votre valeur locative cadastrale de 20 % (en plus ou en moins) !

Disparité des taux au m2 appliqués par les municipalités aux différentes catégories :

Un paradoxe important de ce calcul de la valeur locative, qui sert de base au calcul de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et du ménage la taxe d’élimination des déchets, c’est que les taux par m2 appliqués à chaque catégorie (et sous-catégorie) de logement sont différents selon les communes… et entraînent encore une fois des disparités inacceptables !

À titre d’exemple, le prix au m2 d’une maison de catégorie 4 à Ste Foy-lès-Lyon est de 58,7 f/m2 alors qu’il n’est que de 42 f/m2 à Vourles (les tarifs sont en francs car ils ont été établis en 1970).

Comparaison d’un forfait « taux de taxe résidentiel/taux de classe par m2 »

Ste Foy-lès-Lyon Vourles Villeurbanne Venissieux

Taux d’imposition 2005 19,92 % 6,90 % 20,98 % 20,15 %

Prix au m2 Catégorie 4 58,7 F/m2 42 F/m2 51,9 F/m2 50 F/m2

Nous notons que Vénissieux, dont le taux d’imposition est très proche de celui de Ste Foy-lès-Lyon ( 1 %), bénéficie d’un taux au m2 pour les maisons de catégorie 4 qui est inférieur de 15%.

De même, la commune de Villeurbanne, dont le taux d’imposition est supérieur de 5 % à celui de Ste Foy-lès-Lyon, bénéficie d’un taux inférieur de 12 %.

De l’autre côté Par ailleurs, la commune de Vourles bénéficie non seulement d’un taux d’imposition inférieur de 65 % à celui de Ste Foy-lès-Lyon, mais bénéficie également d’un taux au m2 inférieur de 28 %.

Ces quelques exemples montrent très clairement qu’il ne faut pas se fier uniquement à une comparaison des taux d’imposition, mais qu’il est important de prendre l’analyse pour examiner les valeurs locatives et plus particulièrement les taux au m2 des catégories.

En conclusion, si vous souhaitez évaluer les taxes locales de votre future maison, vous ne devez pas vous contenter de l’indication des taux d’imposition fournis par le voisin ou la mairie. Il est impératif que vous obteniez la « feuille de calcul » complète et détaillée de la valeur locative de votre future maison. Celui-ci vous donnera tous les détails de votre valeur locative cadastrale. Cet argument s’applique autant à la taxe d’habitation qu’à la taxe foncière.

Comment le montant de la valeur locative est révisé

Alors qu’un examen systématique de la valeur locative était prévu tous les quatre ans par le administration,… ça n’a jamais eu lieu ! ! !

Ainsi, un logement qui était neuf en 1970 est toujours considéré comme neuf en 2017, même s’il est délabré… et « bénéficie » toujours d’un coefficient d’entretien de 120 % (au lieu de 80, soit 33 % de différence !).

Les révisions ne sont donc effectuées que sur la base des déclarations de travaux que vous avez faites pour le logement existant et des permis de construire pour le nouveau logement.

C’est l’administration fiscale qui se charge ensuite de rassembler les différents paramètres permettant de calculer la valeur locative de chaque logement. Mais il n’est pas responsable de la détermination finale de ce dernier. Sa mission consiste uniquement à préparer chaque année, et pour chaque commune, la « Liste 41 » qui regroupe tous les éléments nécessaires à cette détermination. La « liste 41 » est ensuite soumise à la Commission communale des impôts directs (C.C.I.D.) qui, dans chaque municipalité, est responsable de la fixation définitive de la valeur locative. Le rôle du C.C.I.D. est donc crucial. Il est à noter que la C.C.I.D. est présidée par le maire. C’est donc surtout cela qui est à l’origine de la fixation des valeurs locatives.